1月北京土地最后一战：丰台63亿宅地遭流拍“亚美AM8”

1月30日，北京转让三宗缩房价宅地。丰台区小瓦窑村63亿宅地遭到流拍，小瓦窑村另一宗宅地也迅速成交价，仅有5轮就被国瑞+世茂联合体以31.25亿夺下，溢价率4.8%。大兴区黄村镇宅地竞争比较白热化些，经12轮被永同昌+招商收益囊中，成交价30.25亿，溢价率13.7%。

两宗宅地共揽金61.5亿，自此，1月北京土地市场月收官。丰台再行遭到流拍！揭小瓦窑村63亿宅地流拍真为陆续丰台区花乡白盆窑村两宗“共计产权”地块双双流拍后，2018年第三宗流拍宅地问世——丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块。据公开发表资料表明，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块建筑控制规模290836平方米，起拍价63.27亿。本次转让宗地中商品住房销售均价不多达54378元/平方米（不含全装修费用），且最低销售单价不得多达57097元/平方米（不含全装修费用）。

该地块坐落于西四环外，海淀、石景山、丰台交界附近，附近莲石路及地铁14号线，周边公交较多，往返北京西站、六里桥客运中心，上下班交通十分便利。小瓦窑村发展很快，周围有青塔、岳各庄、五棵松等商圈，商业设施及教育设施皆更为成熟期， 同时有小屯公园、天元公园等公园及久隆百货等，生活便捷。

那么，地理位置如此良好，为什么仍被房企舍弃，遭流拍吗？开发商盈利空间小是主因，诸葛去找房分析师陈雷回应。该地块体量较小，建面高达29万平方米，起拍价63.3亿元，为近一年来转让仅次于的地块。目前周边上海证券交易所二手房均价56182元/平方米，地块禁售54378元/平方米（不含全装修费用），略低于二手房挂牌价，开发商盈利空间依旧较小。

中原地产首席分析师张大伟指出地块配建也是流拍原因之一。公开发表资料表明该宅地用地性质为F81蓝于隔年产业用地、F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地。其中F1住宅混合公建用地（16地块）177441平方米，容积率3，控高80（住宅面积124208.7平方米，公建面积53232.3平方米）；A33基础教育用地（17地块）2400平方米，容积率0.8，控高12；F81蓝于隔年产业用地（12地块）110995平方米，容积率3.95，控高80(使用权还辟)。

这样一来虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要使用权还建给企业，同时剩下的公建一般要持有人20年。张大伟分析称之为，本地块还有大规模的人防配套工程，40311平米的人防，尤其是住宅地块下面有大量的人防拒绝，而一般住宅地块的人防指标是9-11%，更进一步影响了地下的潜在货值。

永同昌+招商30.25亿将大兴三合庄地块收益囊中大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块竞争较白热化，上海证券交易所竞买申请人累计前就有数4次报价，起拍价27亿。永同昌+招商、帝海集团+蓝光、中骏、金地参予竞拍。

北京国土局官方网站表明该地块建筑面积98728平方米，最低禁售58500元/平米。地块坐落于黄村三合庄，距离地铁大兴线仅有1公里，邻近京进高速。

黄村近年来大力加强经济建设和城市化建设，先后已完成北京印刷纸盒产业基地、芦城工业园区等工业基础建设，城市核心区效应更加显著，早已发展沦为京南经济文化重镇，近年堪称获益于大城第二国际机场及北京南中轴发展战略影响，未来发展前景辽阔。据诸葛去找房数据研究中心监测数据，地块周边上海证券交易所房源价格区间占到比中，300-500万占到比51%，其次为500-800万房源，占到比22%，面积占到比来看，60-90占比最少，为42%，其次为90-140平，占到比35%。该地区目前以刚须要户型占有主力，总价较低。

黄村是南城较小居住区，地块周边堪称有东亚马赛公馆、先河康乃馨城、彩虹新城等中高端小区，住宅层次覆盖面积全面。2018年首月北京土地市场主旋律——流拍2017年北京住宅土地2宗遭到流拍，2018年1月就有3宗！流拍出了2018年首月土地市场的主旋律，另一个特点就是平均值溢价率上升。比起2017年25%的平均值溢价率，2018年北京土地溢价率平均值只有12%。

回应，中原地产首席分析师张大伟分析指出，在严控信托等资金转入房地产市场的影响下，房企资金压力渐渐经常出现。这种情况下，房企资金压力更加大，虽然整体销售仍然正处于高位，但再拿地的资金压力渐渐减少，对非优质地块的积极性正在减少。

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